賃貸物件 アパート・マンションの外壁塗装で入居率は上がる？【収益物件オーナー必見！】費用相場や現調や見積もりで適正価格を確認するコツを紹介！
兵庫県西宮市・芦屋市・宝塚市の地域密着塗装店の PaintWall (ペイントウォール)です。
収益物件オーナーの方で10年~15年に一度物件の修繕を考えておられる方もいらっしゃると思います。
また、築年数が増えると空室率が増えたり、空室率を下げるために家賃を下げざるを得ないケースもあると思います。
ただ、そもそもアパートで外壁塗装は必要なのか？ 外観の修繕で空室率や家賃低下を押させることができる可能性はあるのか？
外壁塗装という修繕を行う場合にその費用は修繕費になるのか？、資本的支出になるのか？
そもそも外壁塗装の相場や、複数社で見積もりを取った際に費用がバラバラで適正価格を知りたい！など色々悩むことも多いと思います。
アパートの外壁塗装のことをネットで調べると、塗料の質によって値段が変わるという説明が多いですが、実は外壁塗装は塗料で値段が変わる差は大きくなく、工事内容で値段が決まります。
そのためどのような工事をするのか、アフターフォローの体制はどうなっているのか、会社の規模等によってかなりの幅があるのが実情です。
特に、収益物件となると戸建と違い、ある程度面積の大きな建物となるので、2階建てのアパートでも200万円を超えてくるケースも多いです。
そのため「できるだけ安くしたい！」と思われる方も多いですが、値段が下がると工事の質や工事後の不具合も心配になってきます。
特に外壁塗装は塗装する面積で価格が決まりますが、アパートの場合は共用部や外階段など、戸建てに比べて塗装する部位が多い場合もあり、形状によって大きく費用が異なることが多いです。
そのため、単に建物の大きさだけでは費用を知ることは難しいです。
最近は一括見積サイトなどで複数社から見積もりを取って比べる方も増えてきましたが、見積を取る会社が多いいと実はそれぞれの会社で価格がバラバラで、しかも金額の違いが数十万単位だったりするので逆に悩んでしまうという声もよく聞きます。
そこで、今回は収益物件（アパートやマンション）で外観の補修（外壁塗装）がなぜ必要なのか、外壁塗装で収益率が改善するのか等について解説していきたいと思います。
また、見積で価格がバラバラな理由や見積もりのチェック箇所なども解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください。
アパートとマンションの違いは？外壁の修繕は義務？
“アパート”と“マンション”という名前は賃貸物件を探す際に聞く言葉ですね。その他にも“ハイツ”“コーポ”等もあります。
しかしその定義は法律などで具体的に決まっていません。建築基準法や宅地建物取引業法では、どれも「共同住宅」として扱われるので、両者が明確に区別されているわけではありません。
あくまで一般的な俗称であるため、どのような建物を“アパート”“マンション”“ハイツ”“コーポ”等と呼ぶかについては、オーナー様や管理会社などが慣習によって決めている場合が多いと思います。
ただ、概ねハイツ・コーポ等の名前はアパートに含まれる扱いになっているケースが多いようです。
一般的に、アパートとマンションの違いに明確な定義はないものの、概ね建物の構造で区別されているようです。
たとえば、木造や軽量鉄骨造の2階建て、あるいは3階建てまでの共同住宅をアパート、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で3階以上の高さがある共同住宅はマンションと呼ばれるケースが多いようです。
実際、国土交通省がマンションストック数などの調査を行うときは、以下の条件の住宅が対象とされています。
・3階建て以上
・分譲、共同建て
・鉄筋コンクリート造、鉄骨造
そのため、定義について迷ったときには、この基準を参考になると思います。また、ほかにも共用設備の違いや家賃の違いで比べる場合もあります。
例えば、所有者などによっては「エレベーターがある物件はマンション、ない物件はアパート」のように区別するケースもあります。
そのため、おおまかな基準を参考にしながらも、自分なりの判断基準を持っておくことが大切です。
分譲マンションなどでは、ほとんどの場合定期的（12年~15年に1度）に外壁修繕が行われます。それでは、アパートでは外壁補修は必ず必要なのでしょうか？
収益物件であるアパート・マンションでも外壁塗装のような大規模修繕工事（建築基準法第2条での大規模修繕とは「壁、柱、床、梁、屋根又は階段」などの「主要構造物」のうち一種以上の箇所を半分以上修繕することであると定義されている）は法的に実施義務はありません。
ただし賃貸物件の場合は、民法第606条によりオーナーに建物全体を修繕する義務があります。
民法第606条では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」というものがあります。
ただし、これは主に住人の生活に支障をきたす範囲は補修義務があると解釈をされています。
そのため、必ずしも外壁修繕を定期的に行うことを義務づけるものではありません。ただし平成20年の法改正により、一定規模以上の建物に関しては外壁等の点検を行うことが義務化されました。これを建築基準法第１２条第１項に基づく定期報告制度（以下「特定建築物定期調査」という）と言います。
その内容を詳しく見てみると、特定建築物定期調査の対象となるのは一定規模以上のマンションでさらに外装仕上げ材等におけるタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化に対して損傷の状況の調査し特定の行政庁に報告するよう義務付けられています。一般的なアパートと呼ばれる建物は対象になっていないケースが多いです。
ただ、特定建築物に自分の所有建物が該当するか気になるところだと思いますが、建物規模などは都道府県（一部政令指定都市）が決めています。
結論から言えば一般的にアパートと言われる3階建て未満は対象にならないケースが多いと思います。
なお、兵庫県内に関しては以下のURLからご参照ください。
兵庫県：定期報告の対象について https://www.hyogo-jkc.or.jp/jkc/bosai/hokoku_sheet.html
基本的に所有者（オーナー）の方には7月初旬に都道府県又は各市から「定期報告書の提出について」（通知）というものが送付されるようなので、通知が来ない場合は該当建築物ではないと思います。
ちなみに、西宮市では概ね3階以上で床面積が200㎡以上の場合（細かい条件は下記URL参照してください）でタイルかモルタルの外壁の場合に必要なようですので、一般的にアパートと言われた木造や軽量鉄骨の2階建てで、外壁がサイディングの場合は該当しないと思います。
西宮市特定建築物定期報告の対象：（https://www.hyogo-jkc.or.jp/jkc/bosai/nishinomiya.pdf）
外壁塗装で空室率や家賃は改善するの？
一般的に、家賃の下落率は年率で平均1%とだといわれています。ただ実際は、築浅と築古の物件では下落率が異なるようです。
株式会社三井住友トラスト基礎研究所の調査*によると、以下の3つのフェーズで下落率に差がありました。
*参考：株式会社三井住友トラスト基礎研究所『経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由』（https://www.smtri.jp/report_column/report/pdf/report_20130116.pdf）
大きく3つのフェーズで分かれています。
この調査では、シングル（一人暮らし用）とコンパクト（ファミリー向け）に分かれています。そのうえで下落のポイントは下記の３つのフェーズに分かれています。
第1フェーズ：築3～10年で新築時の家賃から11%下落
第2フェーズ：築11～20年で新築時の家賃から17%~19%下落
第3フェーズ：築21～25年でシングルは横ばい、コンパクトは下落し新築比22%下落
このように20年以降は下げ止まるものの家賃は新築時に比べ約20%は下がるということです。
さらに外壁改修は空室率にも影響するのでしょうか？
国土交通省の作成した民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック（https://www.mlit.go.jp/common/001231406.pdf）
上記は管理会社へのアンケート調査ですが、入居率を確保できる要素が高いことが分かります。
同じく国土交通省の「民間賃貸住宅における 計画修繕のための事例集 （追補版）」（https://www.mlit.go.jp/common/001414599.pdf）では、実際に外壁改修などをした事例が紹介されており、
家賃の向上や空室率の向上、待機日数の減少等の効果が出ているようです。
外壁改修時に特に重要なのは、ファサード（入口）や道路から見える箇所の部分だと思います。心理学用語で「アンカリング効果」と言うものがあります。
初めに見たものが印象としてベースとして残りその後に見る物の印象を歪める認知バイアスと言われるものです。
実際に家を探している人がネットの写真や実際に現地で見る際に初めに見るのは家の外観やアパートの玄関部分です。
この部分がひび割れなどがあり古い印象を与えると、その印象に引きずられせっかく数年前に中を綺麗にしていたとしても古く感じてしまうという現象が起きます。
そのためアパートの玄関や初めの見た目はその後の印象を変えるのでその部分の改修は重要になってきます。
外壁の劣化や不具合の時期については下記を参照してください。
※国土交通省の作成した民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブックから抜粋（https://www.mlit.go.jp/common/001231406.pdf）
アパートの外壁塗装（改修）のポイント
アパートの外壁補修が空室率や家賃低下に効果があることが分かりました。
特に入口部分のデザインなどが重要なことはお伝えしました。この辺りが戸建ての塗装とは少し違うところかもしれません。
例えば、ペイントウォールでも取り扱いをしているカントリーベースさんのデザインコンクリートと呼ばれるものは、石造りやレンガ調等を木造でも再現できるオシャレなものです。
少し費用は掛かりますが、このようなデザイン性が高いものを玄関や共有部分に使用することで、オシャレさが増し、空室率の改善や家賃を上げることも可能になります。
カントリーベースHP 施工事例抜粋：https://www.country-base.com/
また、戸建てと違うところは、共用部（廊下や階段）があることです。
特に階段や共用部の内側に鉄部がある場合などは、鉄は劣化が早いことと、手すりや階段などは劣化することで強度が落ちるので安全性にも影響が出やすいです。
国土交通省のガイドブックでも鉄部は早めの手入れが必要とされていますので定期的に専門業者等に点検を依頼することをお勧めします。
また賃貸アパートの場合は居住者がおられる、生活している中での工事となります。そのため特に共有部の塗装やベランダの防水補修は生活者に制限を掛けることにもなりますのでその点に注意が必要です。
アパートの外壁塗装の相場とポイント
外壁塗装の費用相場を考えるうえで大事になるのがアパートの大きさです。
ただ、一般的には建坪、延床面積で相場を考えると思いますが、その面積には共有部は含まれません。
延べ床面積とは屋根がある部分の面積を指すので例えば外部階段が外についていたり、ベランダや共有部の天井などは延床面積には含まれませんので、戸建てのように延べ床面積から相場を出すと幅が大きくなるのは、このような理由からです。
そのため、外壁塗装は塗装する面積や足場の面積・外部階段や共用部の塗装の有無で値段が大きく変わってきます。
一般的な2階建てアパートの塗装費用相場は、おおよそ200～300万円ほどです。これは防水工事を含まない場合の金額です。
3階建てだったり防水・劣化部分の補修工事が入ったりする場合は、更に100万円~150万円前後高くなると思います。
国土交通省の「民間賃貸住宅における 計画修繕のための事例集 （追補版）」（https://www.mlit.go.jp/common/001414599.pdf）にはアパートの面積や実際にかかった費用も載っていますので参考にしていただければと思います。
インターネット等で外壁塗装を捜すとだいたい㎡単価で安い価格が出ていますが、戸建てに比べて付帯部と言われる箇所が多いので実際の値段との差は大きくなると思っていただいた方が良いと思います。
アパートの外壁塗装では、外壁の傷み具合に応じた補修や、鉄部があれば下地の傷みに合わせた下塗り塗料が別途必要な場合があります。
そのため、相場感より安くなることも高くなることもありえます。
また、悪質な業者は、「下塗り材を使わない」、「塗料を薄めて塗料代を節約する」「適切な足場を使わない」「補修をしない・適切な補修でない」等のいわゆる“手抜き”を行うことで値段を下げるケースもあります。
特に相見積もりで複数社を競争させると、値引きという形で値段を下げ契約をしたら、契約金額に合わせた工事内容になってしまうケースも多くあります。
なぜなら、足場は見ればすぐに適切でないことはわかりますが、「補修しない・適切な補修でない」「塗料を薄める」「下塗り材を使わない」等に関しては、塗装してしまえば塗装直後はほとんど見破ることができません。
とはいえ、手抜きは手抜きですので数年で色ムラや剥離、ひび割れが起こってくるのですが、このようなことをする悪質業者は大体数年後には会社が無くなっていることも珍しくはありません。
外壁塗装業者を選ぶ際には値段だけでなく、しっかり工事をしてくれるかを判断することが重要になってきます。
現場調査や見積もりから悪質業者かどうか判断する！
できるだけ安くしようと複数の業者から見積もりを取ることがあると思います。見積もりの内容を見れば、ある程度ちゃんとした業者かそうでないかを判断することできます。
そこでここからは、現場調査や見積もりから判断できるポイントをお伝えします。
チェックポイント①現場調査の時間のかけかた
現場調査の目的は外壁の面積を測るだけでなく、現在の壁の状態やひび割れなどの補修箇所のチェック、足場の設置場所の確認等多岐にわたります。
特にアパートで廊下や外階段がある場合には、通常より測る箇所が多く測りにくいので、どんなに早く行っても45分から1時間はかかってしまうと思います。
とにかく塗るためだけの値段だけ出すのであれば家のサイズがわかれば良いので、それこそ縦と横の2辺と階数がわかれば値段は算出できます。
今はGoogleアースとストリートビューがあれば屋根の大きさと階数がわかるので究極は訪問せずとも概算も面積は出せます。
しかし塗装後の仕上がりを考えれば下地の状態や補修箇所の確認を行いどのような補修方法が必要なのか、下塗り材は何を塗るのが良いのかを判断してからでないとできません。
しかも家の傷み具合は太陽の影響を受ける箇所（西面や南面）や湿気の多さ（北面等）などによって変わるのでやはり家の周りを1周してみないとわかりません。
また家によって窓の大きさはかわるので、家の面積で行ったような係数をかけて算出する方法では誤差が大きくなってしまいます。
そのため必ず家の周りを一周して壁の面積を測り、窓の数や大きさ、補修必要箇所や下地の状態を調べ屋根も同時であれば屋根にもカメラを伸ばして撮影する必要がありますし、ベランダがあればベランダ内の調査も必要となります。
それだけの箇所を調査すれば軽く1時間から1時間半はかかるものです。アパートの外壁塗装の場合1時間以内で現場調査が終わるような業者さんは、適切な補修をしない可能性があると思ってもよいと思います。
チェックポイント②見積もりの一式工事
外壁塗装のような工事（役務）の場合は「一式」という記載方法はよくある表示ではあります。
ただ、例えば「外壁塗装工事一式 〇〇〇〇〇〇円」とだけの見積もりで中身の詳細がないような見積書を見せていただくこともよくあります。
これだと、どの工事をどれだけするのかがわかりませんし、補修はどのようにするのか、何の材料で工事をするかわかりません。
中には「外壁塗装一式 シリコン系〇〇〇円」と塗料の系統くらいは書いてあるものもありますが、これも実際にどのメーカーの何の塗料を塗られるかわかりません。
同じシリコン系の塗料でもメーカーや商品によって性能も違います。
特にアパートであれば10年後に再塗装を行うと思いますので、前回塗装している材料がわからなければ次に塗装する際に上手く塗装できないケースも考えられますので、必ず塗料の商品名が記録として残っておくようにした方が良いです。
優良業者であれば、基本的には全て外壁や屋根などの面がある工事は㎡数で、樋やコーキング等長さで行う工事はm数表示し、そこに工事の単価（材料代と職人さんの手間賃の合計）をかけて計算された見積書が提出されます。もし“一式表示”があったとしても、部分的な「補修」や「付帯部、その他工事」など面積や長さで表しにくいものだけに限定されています。
外壁や屋根のような面積のある場所や“ｍ”のように長さで表現できる場所を「一式」で表示している場合は価格を不透明にしている可能性があるので気を付けてください。
また補修箇所が価格と共に書かれず、初めからサービス工事などとされているケースなどもありますが、そのような場合も補修がされない可能性や使用塗料がわからない場合も考えられるので注意が必要です。
チェックポイント③大幅値引き
悪徳業者の中には初めに高い見積もりを出しておいて最後に50万円や100万円を超えるような値引きをしてくる業者がいます。
そのような業者の場合値引きを前提に高い値段をつけているだけなので、そのような業者は避けた方が無難です。
一般的によほどの事情がない限り３割以上の値引きはありません。2割くらいが妥当でそれ以上の値引きをしてくる場合は、初めの見積額が高いだけだと考えてください。
最近は、お客様もインターネットで業者を選ぶことが多いと思います。インターネットで比較する方は安さを求める方が多いので、業者も安さを売りに目を引こうと相場や実際の価格よりかなり安く記載しているケースがあります。
しかし外壁塗装では、そもそも激安はあり得ません。なぜなら外壁塗装工事は職人というプロのする仕事です。値段が下がれば技術も下がると考えた方が良いと思います。
数年で塗り替えるものならまだしも、10年以上は次の塗装はしない工事ですので、ある程度は仕方ないと考えて工事内容を優先で選ばれる方が結果的にコストパフォーマンスは高いと思います。
チェックポイント④施工時の注意点
アパートの外壁塗装の場合、複数の入居者がいらっしゃると思います。特に各戸のドアの塗装やベランダ等は、入居者の方の理解が必要になります。
現在は鉄のドアは少なくなっていますが、鉄製のドアを塗装する場合に入居者の許可がないと、表面しか塗れなくなります。両面を塗装する場合には、ドアを開け乾くまで開けっ放しにする必要があります。
ベランダを塗装するとしても、ベランダ自体は部屋の中まで入る必要はありませんが、入居者の方が驚かれないように事前に日程を周知しておく必要があります。
外階段の塗装や廊下の防水などは、一定の時間使えない等のご不便がかかることになります。また、エアコンを使えない時間帯や洗濯物が干せない日数などもありますので入居者様との密接なコミュニケーションも大事になります。
アパートの外壁塗装の費用計上は？
アパートの外壁塗装の経費計上は「修繕費」か「資本的支出」として計上できます。
一般的に収益的な支出に当てはまる場合、勘定科目は「修繕費」となります。これは、一部修繕の際の項目となるので、外壁塗装の費用を一括で経費として計上します。
資本的支出に当てはまるような工事の場合の、勘定項目は「建物」となります。資本的支出とは、建物の資産的価値を高める、外壁のデザインを変える等の工事の際の項目となります。
この場合は減価償却として決まった年数に分けて経費に計上することになります。
アパートの外壁塗装が修繕費か資本的支出のどちらに当てはまるかは、主に2つの基準によって判断されます。
1つ目は、外壁塗装をする目的です。
・修繕費として判断される場合
修繕費として判断されるのは、外壁塗装の目的が建物の維持管理や原状回復の時の場合です。
例えば、雨漏りを防ぐ目的で外壁のひび割れを補修することや、建物の外観を保つ目的で色あせた部分だけを補修することなどが当てはまります。
・資本的支出として判断される場合
資本的支出として判断されるのは、外壁塗装の目的が建物の価値向上、外壁のデザイン変更です。
例えば、建物の価値を高める目的で色や素材（高耐候性の塗料や遮熱・断熱塗料等）を変えて塗装することや、外壁のデザインを変える目的で配色を変えて塗装することや、遮熱・断熱等性能が今より高くなる塗料での塗装をすることが当てはまります。
2つ目は工事の金額です。
・目的が資本的支出でも修繕費として計上できる場合
支出額が20万円未満、または3年以内の周期で修理や改良がされている場合、外壁塗装を修繕費として計上できます。つまり外壁のデザイン変更目的でも、金額を抑えることで一括計上とすることができます。
・目的が修繕費か資本的支出か不明確な場合
目的がどちらかあいまいな場合は、支出額が60万円未満、または前年12月31日において修理や改良などに関する固定資産の取得価額の約10パーセント以下である場合、のどちらかを満たせば、外壁塗装を修繕費として計上することができるようです。
ただし、工事内容が資本的支出だと明確に分かる場合は、この条件に沿って適用はできません。
・費用を修繕費と資本的支出で分けて計上する
同時に行った外壁塗装工事内で目的が2つに分かれる場合、修繕費と資本的支出で分けて計上する必要もあります。具体的には、雨漏りを防ぐための外壁の一部補修と建物の価値向上を目的とした屋根の遮熱塗装を同時に行ったような場合です。
この場合、一部補修の費用は修繕費、遮熱塗装の費用は資本的支出として計上することになります。
ただ、修繕費と資本的支出は結局どちらのほうが良いのかを悩むと思います。
修繕費と資本的支出のどちらで計上したほうが良いのかと思うと思いますが、どちらにもメリットとデメリットがあるので、一概にどちらが良いとは言えません。
ここでは、修繕費とする場合と資本的支出とする場合のメリットとデメリットを紹介します。ご自身の状況と照らし合わせて、参考にしてください。
・修繕費のメリット・デメリット
修繕費はその金額を一括で計上できることが最大のメリットです。数年に分けて減価償却する必要がある資本的支出は1年で計上できる金額が少ないので、所得が多い年に一括計上することで、所得額が低くなり納税額が減らせます。
一方で、外壁塗装費用をすべて修繕費として計上できるわけではないというデメリットもあります。
先ほど、目的が資本的支出に当てはまる工事でも、外壁塗装の費用が20万円未満の場合は修繕費として計上できるケースもありますが、逆を言えば、目的が資本的支出に当てはまる工事であると、修繕費として計上できる金額は20万円までになるということです。
20万円を超えた費用は修繕費として計上できないため、資本的支出として計上し減価償却する必要があります。
・資本的支出のメリット・デメリット
資本的支出は減価償却として年数を分けて計上するのですが、それも赤字を抑制できるというメリットがあります。修繕費を一括計上すると、その年の収益が赤字になる可能性が高くなってしまいます。
一方で、資本的支出として計上すると、減価償却で何年かに分けて費用を計上できるため、1年あたりの負担額は減るので、赤字になる可能性を低くできます。
しかし、減価償却にもデメリットが存在します。
何年かに分けて費用計上することになるため、税務処理の手間がかかります。年数は国税庁が提示しているのでそれに合わせて毎年計上することになります。
また償却期間は決められていて自由にできないので、その期間は一定の費用が固定されてしまいます。どちらを選ぶにしても税理士や会計士にご相談いただく方が良いと思います。
まとめ
アパート（2階建て）の外壁塗装の相場はシリコン系塗料を使った場合で150万~300万円前後となります。
さらに屋根塗装を同時にすると200万~350万前後になると考えてください。耐候性が高いフッ素や無機塗料の場合はさらに40万~60万高く外壁塗装と屋根塗装の合計で230万~380万円前後になると思います。
ただし、外部階段や廊下・ドアなどの共用部、ベランダや廊下の防水等を含めるとかなり前後してきます。
値段だけで決めると工事後の不具合も多い業界なので、安い方が嬉しいとは思いますが、値段より工事内容のしっかりした業者を選ぶことをお勧めします。
私たちペイントウォールは、104年続く塗料問屋が母体となっておりますので、常に塗料メーカー様と定期的に勉強会を実施して、スタッフの塗料知識向上・職人の塗装技術向上に努めています！
しかも塗料問屋が母体なので塗料の中間マージンが不要で高性能な塗料を比較的リーズナブルにご提供させていただいております。
さらに、塗料問屋のネットワークを活かして、腕の良い自社専属職人を確保しており、外壁塗装をお求めやすい価格で提供することが可能です。
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